空き家対策

空き家問題とは

主に家屋の居住者が不在となった後、当該家屋が活用・流通されることなく放置空き家になることにより、周辺住民の生活環境等に悪影響を及ぼすことを指します。

つまり空き家問題とは「建物」の問題ではなく「人と人」の問題とも言えます。

元々居住されていた家屋が放置空き家になってしまう起因は様々・・・少子化による担い手不足や、核家族化による家を受け継ぐという意識の低下、若者の新築志向による中古物件の流通の滞り、都市部への人口集中による周辺地域の過疎化等があげられます。

地域特有の理由も挙げられるでしょう（京都でいうと、京町屋等の路地奥に立地する家屋が多く、再建築や大規模改修が出来ず活用・流通が出来ない物件が多い等）。更に日本は相続対策の普及が遅れており、相続時に紛争が起こることによって長期間相続家屋が放置されるということも多発しております。

また、親と同居しておらず戸建て、もしくは長屋家屋の実家を抱える大半の方が空き家問題に直面する可能性がありますが、現時点では当事者としての自覚が無く、自分事としての意識が持ち難いことも大きな要因の一つです。

空き家所有者が負うリスク

例えば家屋の瓦が落下し通行人に怪我を負わせる等、所有空き家が起因となり他人に損害を与えた場合、賠償責任は空き家所有者のご負担となります。

京都市内に空き家を所有している方については、京都市が所有空き家を特定空き家等と認定すると、場合によっては固定資産税が4～5倍となる可能性があります。当然これは空き家所有者のご負担となって参ります。

更に京都市が当該家屋へ代執行等を行った場合、その費用は所有者へ請求されます。

重ねて、京都市では、2026年以降に「非居住住宅利活用促進税」、いわゆる「空き家税」が導入され、固定資産税が現在の1.5倍～2倍ほどにもなると言われています。

また、空き家周辺住民から入るクレームへの対応等、精神的負担も大きなリスクと言えるでしょう。

相続放棄しても逃れられない

「実家（空き家）を相続した際は相続放棄してしまえば問題ない」と考えておられる方も多いと思われます。

確かに相続人全員が相続放棄してしまえばいずれその空き家は国庫に戻るとされています。
しかしながらただ相続放棄しただけでは空き家が国庫に戻るには相当な年月（15年から20年以上）がかかり、国庫に戻るまでの期間に放置された空き家が原因となる事故等で賠償責任が生じた場合は、相続放棄した元の所有者達がその責任を負うこととなります。

管理の重要性

空き家対策といっても少子化等日本の社会問題が起因となる空き家の増加自体を防ぐことはまず不可能と言えるでしょう。今後も空き家は確実に増え続けます。

では私達にとっての空き家対策とは？・・・「産まれ続ける空き家の中から周辺住民へ悪影響をもたらす放置空き家を発生させないこと」が鍵になると言えます。

その中で最も重要となって来るのが空き家の「適正な管理」です。「適正な管理」を行うことにより家屋の損傷や周辺の生活環境の悪化、何より周辺住民の感情をケアすることが出来ます。これは特定空き家等への認定を防ぎ、後々の活用・流通をもスムーズに行うために非常に重要な要素となります。

当事務所では上記を踏まえ空き家管理業務を承っております。最低月一度の訪問管理、近隣住民への対応、クレームの一次対応、災害等緊急時の対応等を行い、空き家所有者様へご報告させていただきます。

また、家屋の修繕や植栽の手入れ、清掃等が必要となった場合は当事務所が各業者の手配も行います。窓口を当事務所に一本化とすることにより、空き家所有者様のご負担を出来る限り最小限に留め、更に不動産業者も斡旋させていただくことにより、空き家の活用・流通に至るまで並走、サポートさせていただきます。

特に京都市に空き家を所有しているが、ご自身は遠方にお住まいだという方は是非ご活用いただきたい“プラン”です。

町内（地域）で空き家対策に取り組みたい方へ

町内（地域）に空き家が増えて来て困っている、このままではいけない・・・町内（地域）で対策に取り組みたいと思っている方、是非当事務所へお問い合わせください。当事務所では空き家対策出張講座を設けております。

現状の空き家に対して取り組むべきこと、そして最も重要である今後放置空き家を発生させないための取り組みについてお話しさせていただきます。

※京都市内であれば交通費及び実費のみで対応させていただきます。

京都市内の家屋を相続され空き家の譲渡所得3000万円特別控除制度を利用したい方へ

京都市内に相続空き家をお持ちの皆様が、当該3000万円特別控除を利用するには京都市役所にて「被相続人居住用家屋等確認書」を取得する必要があります。豊福行政書士事務所は京都市内における「被相続人居住用家屋等確認書」発行業務について日本一の経験を誇ります。

当該確認書の発行は、相続空き家が存在する各地方自治体が担当するとされているため、当該確認書の取得難易度には各自治体の体質が大きく関わってきます。実は京都市における当該確認書の取得は場合によっては司法書士や税理士といった専門家でも容易ではありません。

遠方にお住まいで京都に物件をお持ちの皆様は、当該確認書の取得に苦労されることも多いように思われます。当事務所は特にそういった皆様のお力になれると自負しております。
是非お気軽にご相談ください。

※不動産業者より3000万円控除を利用出来ると聞いて家屋を売却してから必要添付書類が取得出来ず、3000万円を控除出来なかったというお話をよく耳にします。
「被相続人居住用家屋等確認書」取得は行政書士業務であるため、当該確認書が取得可能かはあらかじめ行政書士へご確認いただくことを強くお勧めします。なお、行政書士以外の者が報酬を得て、業として反復継続的に官公署（役所）への「被相続人居住用家屋確認書」取得業務を行うことは、例え当該申請について部分的な報酬を得ていなかったとしても行政書士法違反を問われる可能性があります。